Eerste recht van koop of koopoptie? Hoe zit het precies?

10 oktober 2016

In de contractenpraktijk komen we geregeld een koopoptie of een eerste recht van koop tegen. Deze clausules staan vaak in huurovereenkomsten met betrekking tot vastgoed, maar ze worden ook regelmatig in andere contracten opgenomen. En ze leiden veelvuldig tot verwarring en misverstanden. Wat wordt er nu precies mee bedoeld?

Koopoptie

Degene aan wie een koopoptie is verleend, heeft het recht om het object van de verkoper te kopen. Vaak wordt daarbij ook afgesproken tegen welke prijs de koper mag kopen, of op basis waarvan de prijs bij het inroepen van de optie zal worden bepaald. Ook worden vaak afspraken gemaakt over de termijn waarop de koopoptie kan worden ingeroepen; pas na het verstrijken van een bepaalde periode, of – andersom – uiterlijk voor een bepaalde datum.

Onherroepelijk

De wet beschouwt de koopoptie als een onherroepelijk aanbod. Dat houdt in dat de verkoper die de koopoptie verleend heeft, zijn aanbod aan de optiehouder om van de koopoptie gebruik te maken (dus om te kopen), niet meer kan intrekken. Hij kan de zaak niet meer aan een ander te koop aanbieden. Eigenlijk moet ik zeggen: hij mag de zaak niet meer aan een ander te koop aanbieden. Doet hij dat toch, dan schendt hij zijn verplichting ten opzichte van de optiehouder, maar onder omstandigheden zou een latere verkoop aan een derde toch geldig kunnen zijn. Dat hangt er onder meer van af of die derde te goeder trouw is, maar deze situatie laat ik hier verder buiten beschouwing.

De optiehouder kan eenzijdig bepalen of de koop tot stand komt. Hij heeft dus het recht om te kopen, maar niet de plicht.

Eerste recht van koop

Als u een eerste recht van koop heeft, verplicht de verkoper zich – anders dan bij een koopoptie – nog niet om het object aan u te verkopen. Wel belooft hij dat, áls hij in de toekomst wenst te verkopen, hij het object eerst aan u te koop zal aanbieden en u dus de eerste bent die de gelegenheid heeft om te kopen. Bij het verlenen van een eerste recht van koop worden vaak geen afspraken gemaakt over de hoogte van de koopprijs. Als de verkoper het object aan de gerechtigde (degene met het eerste recht van koop) aanbiedt, en deze van zijn recht geen gebruik maakt, is de verkoper alsnog vrij om aan een ander te verkopen. Vaak wordt daarbij afgesproken dat hij daarbij dan wel dezelfde prijs en overige voorwaarden moet hanteren, anders zou de gerechtigde gemakkelijk gepasseerd kunnen worden.

Koopoptie geeft de gerechtigde een sterkere positie

Een koopoptie geeft de gerechtigde een sterkere positie dan een eerste recht van koop. Hij kan immers zelf bepalen of de koop tot stand komt en dat is bij het eerste recht van koop niet het geval. Dat is veel vrijblijvender.

Heldere afspraken zijn essentieel

In de praktijk blijkt maar al te vaak dat ondoordachte of ongelukkig geformuleerde clausules tot problemen leiden. Dit kan op langdurige procedures uitlopen, zoals blijkt uit een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Het ging in die zaak om de volgende clausule in een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte:

Huurder heeft het recht om over 5 jaar na heden het gehuurde te kopen tegen een waarde van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis.

Indien verhuurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het registergoed wenst te verkopen, is hij verplicht het gehuurde eerst te koop aan te bieden aan huurder tegen een verkoopprijs van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis.

Partijen raakten verdeeld over tal van vragen. Was hier nu sprake van een koopoptie (waarop de eerste zin duidde) of slechts van een eerste recht van koop (met name de tweede zin)? Of wellicht van beide? En wat wordt bedoeld met ‘huurwaarde’, is dat de overeengekomen huurprijs of de (min of meer objectief bepaalbare) huur-marktwaarde?

Uiteindelijk hakte het Hof voor partijen een aantal knopen door. Er was hier wel degelijk sprake van een koopoptie en de koper werd in het gelijk gesteld. Het gaat mij hier niet om de uitkomst in deze zaak, want per saldo zijn beide partijen slecht af. Ze hebben jaren moeten procederen en dat was wel het laatste wat ze met hun afspraken wilden bereiken.

Moraal van dit verhaal

Het is cruciaal – ongeacht of u verkoper of koopgerechtigde bent – om heldere en doordachte afspraken te maken en schriftelijk vast te leggen. Alleen opschrijven dat er “een koopoptie” of “een eerste recht van koop” wordt verleend, is onvoldoende en kan later tot grote problemen leiden. Leg duidelijk vast aan welke voorwaarden het recht gekoppeld is, hoe de prijs tot stand komt (vooral bij de koopoptie!), of het recht aan tijd gebonden is en of het recht overdraagbaar is of niet. Het begint bij zorgvuldig bepalen wat u wilt en met uw contractpartner af te stemmen of u beiden hetzelfde bedoelt. Zet dat zo duidelijk mogelijk op papier en laat u daarbij zo nodig deskundig adviseren.