Leegstandschade bij faillissement

17 maart 2017

Op 17 februari 2017 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen betreffende de (on)mogelijkheid om zogenoemde leegstandschade te verhalen op de faillissementsboedel. Het arrest (Hansteen/Verwiel q.q.) past in een reeks van eerdere arresten van de Hoge Raad die daarover gaan. Maar waar gaat het nu om?

Artikel 39 van de faillissementswet bepaalt dat ingeval van faillissement van de huurder, zowel de curator als de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen. De opzegtermijn bedraagt, kort gezegd, maximaal 3 maanden. Deze opzegging leidt tot een regelmatige beëindiging van de huurovereenkomst. Dit betekent onder meer dat de verhuurder de schade die hij lijdt als gevolg van een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst niet kan verhalen op de boedel. Wel kunnen andere vorderingen, zoals achterstallige huur, huur over de opzegtermijn en opleverschade, in het faillissement van de huurder worden aangemeld. In sommige gevallen hebben deze vorderingen zelfs de rang van boedelschuld.

Veel huurovereenkomsten bevatten een beding dat bepaalt dat, ingeval van vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst, de verhuurder recht heeft op een schadevergoeding. Het betreft een schadevergoeding ter grootte van alle huurtermijnen die bij een normale uitoefening van de huurovereenkomst nog verschuldigd zouden zijn, ook wel leegstandschade genoemd. De Hoge Raad heeft echter in 2011 in het arrest Aukema q.q./Uni-Invest bepaald dat een dergelijk beding geen effect heeft. Deze schade kan niet als vordering in het faillissement van de huurder worden ingediend. Een dergelijk beding in de huurovereenkomst is echter niet zonder betekenis. In de praktijk worden namelijk vaak (bank)garanties afgegeven voor (een deel van) de leegstandschade. Hoe zit dat precies?

De Hoge Raad heeft in de afgelopen zes jaren een aantal belangrijke arresten gewezen omtrent de vraag hoe met een dergelijke (bank)garantie moet worden omgegaan. Zo heeft hij in het arrest Romania Beheer bepaald dat de verhuurder de leegstandschade wel kan vorderen van een derde die zich daarvoor garant heeft gesteld (dus kan claimen onder de garantie). Echter de garant, vaak een bank, mag wanneer hij betaalt op zijn beurt de schade niet verhalen op de failliete huurder. De bank mag met andere woorden de door hem betaalde vordering uit hoofde van leegstandschade niet als regresvordering indienen in het faillissement. De bank valt in dit geval tussen wal en schip. Om die reden is in de praktijk (door banken) naar oplossingen gezocht. Een vraag die daarbij opkomt is of de bank haar vordering (bijvoorbeeld uit hoofde van een door failliet gestelde contragarantie) wel onder de van de huurder bedongen zekerheden (pand of hypotheek) kan verhalen.

De Hoge Raad lijkt nu in het arrest Hansteen/Verwiel q.q. met zoveel woorden te bepalen dat de bank de aan de verhuurder betaalde schade (uit hoofde van de bankgarantie) ook niet kan verhalen onder de door de huurder gestelde zekerheden. De Hoge Raad overweegt namelijk: “Voor de eventueel uit de nakoming van de garantie voor de derde voortvloeiende regresvordering op de gefailleerde huurder, geldt dat deze niet kan worden uitgeoefend jegens de failliete boedel van de huurder. Daarbij maakt niet uit op welke wijze verhaal op de boedel wordt gezocht; de aard van de vordering staat – gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de afweging die aan art. 39 Fw ten grondslag ligt – eraan in de weg dat deze ten laste van de boedel wordt gebracht.”

Deze beslissingen hebben gevolgen voor de praktijk (zowel voor huurders, verhuurders als banken). Bankgaranties en huurovereenkomsten zullen hierdoor waarschijnlijk (moeten) worden aangepast.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem gerust contact met mij op.