Te gretige makelaar vangt bot

30 oktober 2018

Een makelaar moet bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van de opdrachtgever centraal stellen. Zelfs als dat ten koste van zijn eigen courtage gaat. Dat valt te leren uit deze recente uitspraak van de Hoge Raad.

De casus

A verkoopt zijn huis aan B. In de koopovereenkomst staat een financieringsvoorbehoud. B kan de overeenkomst ontbinden als hij voor een bepaalde datum twee schriftelijke afwijzingen van banken kan overleggen waaruit blijkt dat hij geen financiering kan krijgen.

Binnen de termijn beroept B zich op het voorbehoud. Hij legt daarbij echter maar één afwijzing van een bank over, terwijl dat er volgens de overeenkomst twee hadden moeten zijn. Wel meldt hij dat een tweede afwijzing nog zal volgen. Voor A is dat voldoende om de ontbinding te accepteren. De koop gaat dus niet door.

Maar daardoor loopt de verkoopmakelaar van A wel zijn courtage mis. De makelaar vindt dat niet eerlijk en hij begint een procedure tegen zijn eigen cliënt, A. Daarin vordert hij betaling van de courtage. Hij beroept zich erop dat de koopovereenkomst helemaal niet ontbonden is, omdat niet voldaan is aan de voorwaarden van ontbinding (overleggen van twee afwijzingen). Daarom heeft hij dus recht op de courtage.

Verloop van de procedure

De Kantonrechter stelt de makelaar in het ongelijk. Koper en verkoper zijn er beiden van uitgegaan dat de koopovereenkomst is ontbonden, en dat is bepalend. De makelaar kan zich er niet op beroepen dat de koopovereenkomst volgens hem niet is ontbonden. Hij is immers geen partij bij de koopovereenkomst.

In hoger beroep komt het Gerechtshof tot hetzelfde oordeel. Het hof kan geen oordeel geven over de rechtsverhouding tussen koper en verkoper, want die is in deze procedure niet aan de orde. En het kan in de verhouding tussen de verkoper en de makelaar al helemaal niet tot een andere juridische vaststelling komen over de koopovereenkomst dan de vaststelling die geldt tussen koper en verkoper.

Hoge Raad

De makelaar geeft niet op. Hij gaat in cassatie bij de Hoge Raad. Daar voert hij aan dat de rechter in een procedure tussen hem en de verkoper best een oordeel kan geven over de vraag of in de relatie tussen koper en verkoper wel of niet een geldige overeenkomst tot stand is gekomen. Het gaat daarbij in de relatie tussen de verkoper en de makelaar immers om de courtage-aanspraak van de makelaar. Een oordeel in die relatie raakt de rechtsverhouding tussen koper en verkoper niet.

Daar heeft de makelaar wel een punt, oordeelt de Hoge Raad:

“Het recht van de makelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt (de verkoper) het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Indien dit beroep van koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat de verkoper dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van de makelaar op de voor zijn diensten overeengekomen courtage. In dit licht getuigt van een onjuiste rechtsopvatting het oordeel van het hof dat het niet kan treden in de rechtsverhouding tussen verkoper en koper, en dat het ten aanzien van die rechtsverhouding zeker niet kan uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van partijen bij de rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst. Voorts is de omstandigheid dat koper in deze procedure geen partij is, in dit verband niet terzake dienend. Diens rechten of belangen zijn immers niet betrokken bij het antwoord op de vraag of de makelaar tegenover zijn opdrachtgever (de verkoper) recht heeft op voldoening van courtage. Ook in zoverre berust het oordeel van het hof dus op een onjuiste rechtsopvatting.”

We horen de makelaar al juichen! Maar hij juicht te vroeg. Want de Hoge Raad gaat verder. Uit de uitspraak van de kantonrechter blijkt dat de koper later nog een tweede afwijzing had overgelegd. Dat deed hij nog binnen de afgesproken termijn voor het financieringsvoorbehoud. Zou de verkoper het beroep van de koper op de ontbindende voorwaarde hebben afgewezen, dan was dat waarschijnlijk toch niet gelukt. De Hoge Raad wijst erop dat een makelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever (hier dus de verkoper) centraal moet stellen. Hij moet een belangenverstrengeling voorkomen. De zorg van een goed opdrachtnemer brengt volgens de Hoge Raad mee dat een makelaar de rechtsgeldigheid van het beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde moet aanvaarden, als zijn cliënt zich daarbij neerlegt. De makelaar vangt dus bot.